Dubái Reestructura Su Mercado Inmobiliario
Las Inmobiliarias de Dubái Toman Medidas Ante Retrasos
El mercado inmobiliario de Dubái está experimentando una transformación más. Después de una ola sin precedentes de desarrollo en 2025, cuando se anunciaron más de 167,000 unidades residenciales en 648 proyectos, más desarrolladores están optando por asumir la gestión de la construcción por sí mismos. El objetivo es reducir los retrasos en la construcción causados por un mercado de contratistas sobrecargado, una falta de constructores de calidad y desafíos en la cadena de suministro.
Números Récord de Viviendas, Pero Capacidad Limitada de Contratistas
Según datos de Property Monitor, el volumen de proyectos estimado dirigido a la expansión del parque de viviendas es de 131,234 unidades residenciales, de las cuales el 81% son apartamentos. Aunque estas cifras son impresionantes, es probable que las entregas reales no cumplan con las expectativas, ya que la construcción lleva más tiempo del anticipado. Los participantes del mercado dicen que la razón es simple: no hay suficientes contratistas confiables capaces de entregar proyectos a gran escala a tiempo.
En respuesta, varios desarrolladores importantes, incluidos nombres como Emaar, Ellington, Azizi y Arada, han decidido manejar la construcción parcial o totalmente internamente. Esta llamada integración vertical permite a los desarrolladores supervisar directamente los tiempos, presupuestos y calidad.
Colaboraciones con Contratistas y Salvaguardias Contractuales
En algunos casos, los desarrolladores no solo contratan sino que también involucran a las empresas contratistas como coinversores. Como resultado, el contratista se interesa en la finalización exitosa y oportuna del proyecto. Tales colaboraciones generalmente se basan en un documento de Presupuesto de Cantidades (BoQ) que detalla los materiales, fases de trabajo y necesidades de equipo.
Varios desarrolladores líderes firman contratos con contratistas incluso antes de comenzar las ventas del proyecto. Esto puede ahorrar hasta un año normalmente consumido por procedimientos de licitación y búsquedas de socios. En la práctica, esto significa que estos proyectos pueden comenzar con una ventaja de 12 meses.
Autofinanciamiento y Control Semanal
El cambio en la estrategia de desarrollo afecta no solo el método de construcción sino también la financiación. Más desarrolladores están optando por no utilizar préstamos bancarios sino a financiar proyectos con sus propias fuentes. Esto proporciona una flexibilidad significativa pero aumenta la presión del tiempo: con el capital invertido, cada retraso es costoso.
Para los proyectos autofinanciados, se mantienen controles estrictos semanales, quincenales y mensuales sobre las fases de construcción. La gestión de proyectos mantiene un contacto diario cercano con los contratistas, y cualquier retraso incurre en sanciones tanto para el desarrollador como para el contratista.
Nueva Filosofía de Desarrollo: Menos Riesgo, Mayor Responsabilidad
El modelo de desarrollo inmobiliario de Dubái durante la última década dependía en gran medida de los ciclos de ventas y contratistas externos. El nuevo enfoque, donde los desarrolladores no solo son vendedores sino también constructores, representa un cambio profundo. Con la integración vertical, los desarrolladores pueden asegurar la fluidez del proyecto a través de sus propios sistemas, ya sea autorización, construcción, logística o garantía de calidad.
Los observadores del mercado dicen que este modelo no solo mejora la adherencia a los plazos, sino que también aumenta la confianza del cliente. Los compradores de un desarrollador autosuficiente y confiable tienen más probabilidades de recibir sus hogares a tiempo y tal como se prometió en calidad.
El Camino Futuro: Control Completo en Una Mano
El mercado inmobiliario de Dubái sigue siendo un destino atractivo tanto para inversionistas como para compradores de viviendas. La actividad de desarrollo está en un nivel sin precedentes y las dinámicas del mercado están en constante evolución. La lucha contra los retrasos ha alcanzado ahora un nuevo nivel: los desarrolladores no están esperando soluciones externas sino creando garantías dentro de sus propios sistemas.
Este cambio podría, a largo plazo, remodelar también el mercado de contratistas: las empresas más pequeñas y menos confiables podrían ser desplazadas, mientras que las empresas bien posicionadas y con respaldo sólido podrían asumir un papel más prominente, incluso en estructuras de propiedad conjunta.
Resumen
La nueva dirección del desarrollo inmobiliario de Dubái envía un mensaje claro al mercado: en interés de la velocidad, calidad y transparencia, los desarrolladores no temen movilizar recursos internos. La construcción interna no solo es una respuesta a los retrasos, sino una decisión estratégica que podría establecer un nuevo estándar en el mercado a largo plazo. Aquellos que puedan trabajar de manera rápida, eficiente y confiable en este entorno dinámico podrían bien tener el futuro en el mercado inmobiliario de Dubái.
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