Cambio en el Mercado de Alquileres en Dubái
La Evolución del Mercado de Alquileres de Dubái: ¿Por Qué las Tendencias Actuales Podrían Cambiar?
El mercado inmobiliario de Dubái ha mostrado un crecimiento notable en los últimos años, impactando significativamente las tarifas de alquiler. Hasta ahora, los inquilinos han optado principalmente por renovar sus contratos para evitar los costos más altos asociados con nuevos acuerdos de alquiler. Sin embargo, la entrada de nuevas unidades residenciales al mercado podría alterar esta tendencia.
Reduciendo la Brecha entre Renovaciones de Alquiler y Nuevos Contratos
Según Matthew Green, Jefe de Investigación en CBRE Medio Oriente y África del Norte, la mayoría de los inquilinos todavía prefieren renovar sus contratos para evitar costos adicionales de tarifas de alquiler más altas nuevas. Sin embargo, la finalización de nuevos proyectos residenciales, particularmente en áreas más alejadas del centro de la ciudad, ofrece precios más competitivos y espacios habitacionales más grandes, atrayendo a más inquilinos a considerar mudarse.
Este proceso está reduciendo la brecha entre los contratos renovados y los nuevos acuerdos de alquiler, ya que los inquilinos encuentran más atractivos los nuevos apartamentos debido a condiciones favorables y comodidades modernas.
Impacto de Nuevas Unidades Residenciales en las Tarifas de Alquiler
En 2024, se completaron menos de 25,000 nuevas unidades residenciales en Dubái, mientras que en 2025 se esperan alrededor de 45,000 nuevas propiedades en el mercado. No obstante, el fuerte crecimiento poblacional –que ya ha alcanzado los 3.8 millones– continúa presionando el mercado de alquiler. Sin embargo, se espera que el crecimiento significativo en nueva vivienda alcance su punto máximo entre 2026 y 2028 a medida que el ciclo de desarrollo llegue a su cenit.
Según el pronóstico de Cushman & Wakefield Core, las tarifas de alquiler pueden disminuir gradualmente con la introducción de nuevas ofertas y el Índice Inteligente de Alquiler, que podría equilibrar más uniformemente las diferencias entre nuevos alquileres y contratos renovados.
Datos Estadísticos y Tendencias del Mercado
De acuerdo con los datos del Departamento de Tierras de Dubái, el registro de contratos de alquiler aumentó un 7% en el último trimestre de 2024 en comparación con el mismo período del año anterior. Dentro de este aumento, los contratos renovados subieron un 9%, mientras que los nuevos acuerdos de arrendamiento crecieron un 5%.
Según el pronóstico de Betterhomes, un récord de 72,365 nuevas unidades residenciales se entregarán en 2025, representando un aumento del 171% respecto al año anterior. Los datos de CBRE indican que las tarifas de alquiler de apartamentos aumentaron un 16% y las de villas un 13% en 2024.
El Papel del Índice Inteligente de Alquiler y Medidas de Enfriamiento
En enero de 2024, el Departamento de Tierras de Dubái introdujo el Índice Inteligente de Alquiler, que refleja más precisamente la calidad de las propiedades y sus características. Este nuevo sistema hace que los precios de alquiler sean más justos y los términos de alquiler más transparentes.
Además, el Banco Central de EAU ha limitado los préstamos sobre tarifas transaccionales, como la tarifa de registro del 4%, lo que podría reducir las actividades especulativas. Esto es particularmente importante dado que las transacciones inmobiliarias alcanzaron un récord de 434 mil millones de dirhams en 2024, un aumento del 33% respecto al año anterior.
Estrategias de los Desarrolladores y Futuro del Mercado
Además de las medidas de enfriamiento del mercado, los desarrolladores también se están adaptando a la nueva situación. Ofrecen horarios de pago cada vez más agresivos, como pedir pagos iniciales más grandes y requerir la mayoría de los pagos durante la construcción, no al momento de la entrega de la propiedad.
Según la empresa consultora inmobiliaria Savills, el mercado de propiedades de Dubái continuará mostrando un fuerte crecimiento en 2025. Las tendencias como la mayor confianza de los inversionistas, el crecimiento de la demanda de propiedades en plan y un interés creciente en bienes raíces de lujo seguirán siendo definitorias.
El mercado de alquiler de Dubái está experimentando una transformación dinámica. Mientras los inquilinos siguen inclinados a renovar los contratos para minimizar costos, la aparición de nuevas unidades residenciales y precios competitivos podría alentar a más personas a mudarse. El Índice Inteligente de Alquiler, las nuevas regulaciones y las estrategias de los desarrolladores contribuyen a mantener atractivo el mercado inmobiliario de Dubái tanto para inquilinos como para inversionistas.
