Mantenimiento y Alquiler en Dubai: ¿Quién Paga?

¿Quién es Responsable del Mantenimiento al Alquilar en Dubai?

Para aquellos que viven y trabajan en Dubai, una de las preguntas más comunes respecto al alquiler de propiedades es quién es responsable del mantenimiento: ¿el inquilino o el propietario? Aunque la respuesta es relativamente clara desde el punto de vista legal, en la práctica, a menudo lleva a malentendidos y disputas, especialmente si el contrato de alquiler no regula claramente las responsabilidades de mantenimiento. Echémosle un vistazo más detallado a lo que dice la legislación actual de Dubai sobre esto y cómo proceder en la práctica.

Ley Relevante: Ley No. 26/2007

En el Emirato de Dubai, la relación entre propietarios e inquilinos está gobernada por la Ley No. 26/2007, que estipula que, como regla general, el propietario es responsable de mantener la propiedad. Esta obligación se refiere específicamente a fallos, daños e irregularidades que impidan al inquilino usar la propiedad según lo previsto.

El Artículo 16 de la ley establece:

"En ausencia de un acuerdo alternativo, el propietario será responsable del mantenimiento de la propiedad, así como de corregir cualquier defecto que impida el uso previsto por el inquilino."

Esto significa que el propietario (dueño) está obligado a mantener y reparar sistemas principales, como aire acondicionado, fontanería, redes eléctricas, ventanas y puertas, siempre y cuando estos fallos no sean causados por el inquilino.

La Cuestión del Mantenimiento Menor

En la práctica, sin embargo, a menudo surge que el propietario insiste en que el inquilino maneje tareas de "mantenimiento menor" como cambiar bombillas, arreglar un grifo que gotea o desatascar un desagüe. Esto se estipula frecuentemente en el contrato de alquiler.

La ley también aborda esta cuestión: según el Artículo 19, el inquilino está obligado a usar la propiedad de "manera de buen padre" y a cuidarla como si fuera propia. Además:

"El inquilino está obligado a realizar las reparaciones acordadas o que son habitualmente de su responsabilidad."

Basado en esto, las reparaciones menores—si habitualmente recaen en el inquilino—pueden transferirse, especialmente si hay una provisión específica en el contrato.

¿Qué Califica como Reparación "Menor"?

No hay una lista precisamente definida en la legislación, pero generalmente, esto incluye:

Cambiar bombillas, baterías

Reparar sellos de grifos

Despejar bloqueos si el problema no está en el sistema principal

Reemplazar interruptores de pared

Es importante señalar, sin embargo, que el fallo de los sistemas de servicios generales, como una falla en el aire acondicionado central o una rotura de la tubería principal de agua, no entra en esta categoría y sigue siendo responsabilidad del propietario.

¿Qué Pasa Si el Inquilino Repara la Falla?

Según la ley, el inquilino solo puede realizar cualquier mantenimiento o reparación con el permiso por escrito del propietario, especialmente si involucra alterar la estructura o sistemas de la propiedad. Además, si el trabajo requiere un permiso, también debe obtener la aprobación de las autoridades relevantes.

Esto es especialmente importante si el inquilino, por ejemplo:

Quiere reemplazar el aire acondicionado

Quiere renovar el baño

Quiere derribar o construir una pared

El Artículo 19 establece claramente:

"El inquilino no podrá realizar alteraciones ni efectuar mantenimiento en la propiedad sin el consentimiento del propietario y la obtención de las aprobaciones de autoridades necesarias."

¿Qué Sucede en Caso de Disputa?

Si surge una disputa entre el inquilino y el propietario respecto a las responsabilidades de mantenimiento, el asunto puede ser llevado al Centro de Resolución de Disputas de Alquiler de Dubai. Esta autoridad es responsable de tomar decisiones en tales disputas, típicamente basándose en el texto del contrato de alquiler y las leyes vigentes.

Es importante que el inquilino documente los fallos y notifique al propietario por escrito (preferiblemente por email o WhatsApp), idealmente con fotos y fechas. Si el propietario no responde, esto fortalece la posición del inquilino ante la autoridad.

Conclusión: ¿Qué Debe Hacer Cada Parte?

Las leyes de alquiler de Dubai protegen fundamentalmente al inquilino en términos de mantenimiento. La regla básica es que el propietario es responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento que impidan el uso previsto y no sean culpa del inquilino.

El inquilino, por otro lado, es responsable del uso adecuado y justo de la propiedad, así como de realizar tareas menores de mantenimiento diario, pero solo si estas se estipulan en el contrato o se esperan habitualmente.

Lo más importante: siempre tener un acuerdo de alquiler claro y detallado que regule explícitamente las responsabilidades de mantenimiento. Esto es importante no solo para evitar disputas desagradables, sino también para proporcionar protección legal a ambas partes.

(Fuente del artículo: Basado en la Ley de Alquiler de Dubai.)