¿Está Dubai al borde de una burbuja inmobiliaria?

¿Está el mercado inmobiliario de Dubái al borde de una burbuja? La situación es más compleja de lo que parece

Según el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias 2025 de UBS, Dubái ha sido categorizado como de "alto riesgo", lo que indica que ha alcanzado un nivel en el que la probabilidad estadística de que una burbuja en el mercado inmobiliario estalle ha aumentado. Esta evaluación naturalmente genera preocupaciones para aquellos que ya han invertido en el mercado inmobiliario del emirato o están contemplando su primera compra. Sin embargo, la realidad es mucho más matizada.

¿Qué significa el riesgo de burbuja?

Una burbuja inmobiliaria se forma cuando los precios se desconectan de los fundamentos económicos, como salarios, tarifas de alquiler o equilibrio oferta-demanda, con compras impulsadas principalmente por expectativas de apreciación futura del valor. En tales situaciones, si el sentimiento de los compradores cambia repentinamente o si el mercado experimenta un shock externo, los precios podrían caer rápidamente y de manera dramática.

UBS sugiere que ya hay señales de esto ocurriendo en el mercado de Dubái: los precios han mostrado un crecimiento de dos dígitos desde mediados de 2023 y han aumentado cerca del 50% en cinco años. Aunque las tarifas de alquiler también han subido, recientemente el ritmo de crecimiento de los precios ha superado al de los alquileres, una señal clásica de sobrecalentamiento.

Los expertos locales lo ven de manera diferente

Aunque las cifras pueden parecer alarmantes por sí solas, los expertos locales sostienen que existen fundamentos estables detrás de ellas. Por ejemplo, la población de Dubái ha crecido cerca del 15% desde 2020 y superó los 4 millones en agosto de 2024, dos años por delante de las expectativas. Este crecimiento dinámico naturalmente genera una fuerte demanda en el mercado inmobiliario.

Para 2026, se espera que la población de la ciudad aumente en otros 180,000, mientras que los pronósticos sugieren que entre 45,000 y 96,000 nuevas propiedades serán entregadas. Asumiendo dos personas por hogar, las proporciones de oferta y demanda podrían permanecer sostenibles. Además, la emisión de alrededor de 50,000 nuevas licencias de negocios anualmente indica una tendencia de sano crecimiento económico.

¿Cómo es Dubái diferente de otras ciudades?

Según el índice de UBS, ciudades como Miami, Tokio o Zurich actualmente tienen incluso un mayor riesgo de burbuja que Dubái. En Miami, por ejemplo, los precios también han aumentado cerca del 50% en cinco años, sin embargo, el crecimiento de los ingresos y alquileres no ha seguido el ritmo de los precios. En Tokio, la moneda débil y las inversiones extranjeras están haciendo subir los precios, mientras que en Zurich, tasas de interés muy bajas y una fuerte demanda extranjera han sobrecalentado el mercado.

Dubái, sin embargo, es único en varios aspectos. El mercado es abierto con pocas regulaciones: no hay impuestos para compradores extranjeros ni límites de alquiler. Esto permite que la oferta responda flexiblemente a los cambios en la demanda. Los rendimientos de alquiler siguen siendo atractivos, especialmente en comparación con otras ciudades globales.

Composición de inversores y nuevas tendencias

Los compradores en efectivo están adquiriendo cada vez más protagonismo en el mercado, reduciendo la vulnerabilidad a shocks en el mercado crediticio. Además, la composición de compradores está diversificada: no solo son locales o inversores regionales los que compran, sino también individuos acaudalados de Europa, India, Rusia y África que buscan un lugar seguro y estable en lugar de entornos domésticos geopolíticamente inestables.

Nuevas formas de inversión también han aparecido en el mercado: residencias de lujo con marca, desarrollos frente al agua, e incluso propiedades de propiedad fraccionada tokenizadas. Estos atraen a nuevos tipos de inversores que planifican a largo plazo.

Riesgos a tener en cuenta

A pesar de estas ventajas, Dubái no es invencible. Los ingresos no han seguido el ritmo del aumento de los precios de las propiedades, lo que a largo plazo disminuye la asequibilidad y puede restringir la demanda local. Actualmente, el ímpetu del mercado depende en gran medida de la confianza de los inversores extranjeros—si esta decae, por ejemplo, debido a una caída en los precios del petróleo o nuevas tensiones geopolíticas, la demanda podría caer abruptamente.

Otra señal de advertencia es el aumento en los permisos de construcción: el volumen se está acercando a los niveles de 2017, cuando el exceso de oferta del mercado inmobiliario llevó a una desaceleración significativa. Tal sobreconstrucción siempre ha resultado en correcciones de precios en la historia de Dubái.

Además, la psicología del mercado juega un papel crucial: si los compradores creen que los precios ya no están subiendo, la demanda podría caer instantáneamente. Esto es especialmente cierto para una ciudad en cambio rápido como Dubái.

Conclusión

Aunque la advertencia de UBS es grave, no significa que el mercado inmobiliario de Dubái esté inevitablemente enfrentando un colapso. Los fundamentos de la ciudad—el crecimiento de la población, la actividad empresarial, la base de inversores diversificada—son actualmente fuertes. Sin embargo, el ritmo de aumento de los precios ha sido demasiado rápido recientemente, y si las condiciones externas cambian, la reacción del mercado podría ser potente.

La pregunta clave para los próximos años será si la oferta puede mantenerse al ritmo de la demanda sostenible y si el sentimiento de los inversores sigue siendo positivo. Quienes ingresen al mercado ahora deberían considerar no solo los precios actuales, sino también sopesar cuidadosamente las tendencias y riesgos a largo plazo. Dubái ha demostrado su capacidad para adaptarse una y otra vez—pero junto a la flexibilidad, la planificación prudente es indispensable.

(Fuente del artículo basado en el índice de UBS 2025.)